Việc tăng phí BOT liệu có hợp lý?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời Diễn đàn doanh nghiệp về việc tăng phí BOT, mời các bạn xem nội dung:

– Ông đánh giá như thế nào về đề xuất tăng phí 37 dự án BOT của Bộ Giao thông vận tải?

Trả lời:

Về lộ trình tăng phí, bộ GTVT đề xuất: Theo quy định trước ngày 1/1/2017, phí đường bộ chưa chuyển thành giá, nên Bộ Tài chính quy định lộ trình tăng 3 năm 1 lần, mỗi lần tăng 12-18% tùy từng dự án. Bộ GTVT đã theo đó ký hợp đồng với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ tháng 5/2016, và tháng 5/2017, trong điều hành giá, Bộ GTVT chưa tăng phí theo lộ trình trong các hợp đồng BOT (dừng tăng phí tới năm 2021). Do đó, tới hết năm 2019, có 37 dự án phải tăng phí theo hợp đồng, năm 2020 có 10 dự án, năm 2021 có 2 dự án.

Việc tăng phí đối với các dự án BOT là bình thường. Tuy nhiên, cần phải được giải thích thuyết phục, công khai, minh bạch và có lộ trình.

Bên cạnh đó, có một vấn đề là hiện nay, có nhiều trạm BOT đang đặt sai vị trí, việc thu chi không rõ rang, không áp dụng việc thu phí tự động, không dừng, dẫn tới sự phản đối của người dân, nếu bây giờ lại tang phí khi chưa giải quyết dứt điểm. những tồn đọng như trên, sẽ rất khó có sự đồng thuận của người dân.

– Về mặt thời điểm, ông có cho rằng đây là lúc thích hợp để bàn chuyện tăng phí dự án BOT?

Trả lời:

Công tác giám sát BOT vẫn thực hiện thủ công, dựa theo báo cáo nhà đầu tư là chủ yếu… nên thời gian qua, một số trạm thu phí bị người dân phản ứng.

Do đó, hiện tại, chưa nên tăng phí với những dự án BOT có trạm thu đặt chưa phù hợp, gây bức xúc cho người dân;

Các dự án BOT cải tạo, nâng cấp đường đã có hoặc trên tuyến đường độc đạo. Chuyện tăng phí phải có lộ trình thích hợp để giải thích, thuyết phục người dân, làm sao để người dân thấy rõ rằng chuyện tăng giảm phí là bình thường, khi đó mới được dư luận đồng thuận.

Bên cạnh đó, Bộ giao thông cần giải quyết triệt để những tồn đọng của các BOT từ giai đoạn trước, những trạm nào cần bỏ thì phải bỏ ngay, tránh tình trạng chính quyền địa phương đề nghị bỏ, Bộ không cho.

Cũng giải quyết dứt điểm việc người dân không đi trên đường lại phải đóng phí cho một trạm khác.

 

– Bộ Giao thông vận tải đưa ra 2 phương án tăng phí. Một là tăng ngay trong năm 2019 đối với các dự án bị sụt giảm doanh thu lớn. Hai là tăng sau năm 2022 nhưng với phương án này sẽ có 9 dự án vỡ phương án tài chính, nhà nước phải hỗ trợ 3.000 tỷ đồng. Như vậy ở đây đang có mâu thuẫn lớn giữa việc cần lộ trình – thời gian tăng phí và nguy cơ trước mắt mất hàng nghìn tỷ hỗ trợ các dự án?

Trả lời:

Bộ GTVT đã nghiên cứu, rà soát, tính toán và đề xuất 2 phương án.

Phương án 1, tăng phí trong giai đoạn từ năm 2019 – 2021. Theo hợp đồng đã ký, trong giai đoạn từ năm 2018 – 2021 có 49 dự án phải tăng phí theo lộ trình. Bộ GTVT sẽ đàm phán với các nhà đầu tư và ngân hàng tài trợ để xem xét tăng phí trong giai đoạn này. Riêng trong năm 2019 chỉ đàm phán tăng phí đối với các dự án có sụt giảm doanh thu lớn để hạn chế các hệ lụy xấu. Theo tính toán đây là điểm tới hạn nếu không tăng phí sẽ phá vỡ phương án tài chính của các dự án.

Theo phương án này, phương án tài chính các dự án vẫn đảm bảo khả thi, đặc biệt không phải bố trí ngân sách để bù đắp phần thiếu hụt. Ngoài ra, việc tăng phí phí đường bộ tại các trạm cơ bản không ảnh hưởng lớn đến chi phí vận tải.

Phương án 2 là giữ nguyên mức phí như hiện tại, chỉ thực hiện việc tăng theo hợp đồng từ năm 2022. Theo phương án này, 49 dự án có lộ trình tăng phí trong giai đoạn từ 2018-2021 sẽ bắt đầu tăng phí từ năm 2022. Theo tính toán, sẽ có khoảng 9 dự án bị phá vỡ phương án tài chính và dự kiến nhà nước phải bố trí khoảng 3.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho các dự án này đảm bảo tính khả thi của phương án tài chính dự án.

Ưu điểm của phương án 2 là hạn chế ảnh hưởng xấu đến tình hình thu phí đang dần ổn định tại các trạm thu phí. Nhưng nhược điểm là nhà nước phải bố trí ngân sách khoảng 3.000 tỷ đồng trong năm 2022 để đảm bảo tính khả thi về phương án tài chính của các dự án này.

Thiết nghĩ, các bộ ngành có liên quan, làm sao đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên: chủ đầu tư, người sử dụng và nhà nước. Không thể để các lợi ích đó bị xung đột. Theo đó, muốn đáp ứng được thi phải công khai, minh bạch.

 

– Điều lo ngại là nếu các dự án không được tăng phí dẫn đến vỡ phương án tài chính thì các khoản vay tại ngân hàng sẽ biến thành nợ xấu. Và về tổng thể, điều này sẽ có ảnh hưởng đến việc kêu gọi nhà đầu tư tham gia các dự án đối tác công tư, ông nghĩ sao?

Trả lời:

Bất kỳ dự án nào cũng có những tiềm ẩn rủi ro về tỷ giá, về pháp luật, …chứ không chỉ riêng một dự án nào cả.

Do đó, không nên lo ngại dự án này vỡ phương án thì ảnh hưởng đến các dự án đối tác công tư về sau.

Điều quan trọng là cần làm rõ nguyên nhân thu phí không đạt phương án tài chính, do lượng xe ít hay do chi phí thường xuyên của trạm thu phí quá lớn, cách thức tổ chức không hợp lý, …

– Một số ý kiến cho rằng qua dự định tăng phí này, dường như Bộ Giao thông vận tải quá chú trọng đến lợi ích của nhà đầu tư mà không đặt trọng chuyện giải quyết các bức xúc của người dân đối với dự án BOT. Ông nghĩ sao?

Trả lời:

Tôi nghĩ, trong những tình huống này, rất khó cho Bộ GTVT có thể đứng ra giải quyết được những xung đột của các bên vì những lợi ích là đối lập và đan xen.

Bộ GT cũng phải tuân thủ các quy định đã ký trong hợp đồng với chủ đầu tư, không thể sửa đổi nếu không có sự chấp thuận.

Thiết nghĩ, Bộ GTVT cần đưa ra phương án làm sao đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên: chủ đầu tư, người sử dụng và nhà nước bằng các giải pháp đột phá, ví dụ như chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư khác có phương án tốt hơn.

Trong đó, người sử dụng dịch vụ cảm thấy chấp nhận được. Chủ đầu tư cảm thấy có thể thu hồi vốn. Và nhà nước có thể khống chế được chuyện thu phí, thu thuế, an ninh trật tự.

Tăng mức bảo lãnh chính phủ đối với dự án PPP

Về dự luật PPP đang được quốc hội thảo luận, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trả lời phỏng vấn báo Diễn đàn doanh nghiệp.

Sau đây là nội dung trả lời:

Dự thảo Luật PPP đang quy định, nguyên tắc áp dụng đối với phương thức này là trong 5 năm đầu vận hành công trình, Nhà nước bảo lãnh doanh thu tối thiểu, đảm bảo tới 75% doanh thu được dự kiến trong hợp đồng dự án và 65% trong 5 năm kế tiếp

Tuy nhiên nhà đầu tư lại cho bảo lãnh doanh thu cần phải đạt được 80% doanh thu được dự kiến trong hợp đồng dự án,
Xin ông cho biết quan điểm của mình, tại sao cần tăng thêm 5%?

Trả lời:

Trong bối cảnh nguồn vốn đầu tư công không đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, việc kêu gọi đầu tư theo hình thức PPP là xu hướng tất yếu nhưng việc thu hút vốn ngày càng khó khăn.

Với việc công bố dự thảo Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công – tư, bối cảnh thị trường PPP đang phát triển trong giai đoạn đầu như nước ta hiện nay, cần áp dụng cơ chế bảo lãnh doanh thu tối thiểu cho một số dự án PPP đủ điều kiện.

Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư quy định, đối tượng được bảo lãnh do Thủ tướng Chính phủ quyết định căn cứ vào tính chất và yêu cầu thực hiện dự án.

Trong 5 năm đầu vận hành công trình dự án, nhà nước bảo lãnh doanh thu tối thiểu tới 75% doanh thu được dự kiến trong hợp đồng dự án và 65% trong 5 năm kế tiếp.

Nguồn bảo lãnh từ Quỹ phát triển dự án PPP (nếu được thành lập) hoặc nguồn dự phòng (hoặc khoản chưa phân bổ) trong kế hoạch đầu tư công trung hạn.

Các nhà đầu tư cho rằng mức 75% như Bộ KH&ĐT lấy ý kiến còn thấp, nên nâng lên 80 – 85%.

Bởi vì các dự án được bảo lãnh không áp dụng tràn lan, mà do Thủ tướng Chính phủ quyết định và ở tầm dự án như vậy chắc chắn là dự án lớn, lợi ích xã hội nhiều hơn lợi ích kinh tế, có tác động lan tỏa.

Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm của các nhà đầu tư, nếu với mức bảo lãnh như vậy thì mới giảm thiểu được rủi ro cho nhà đầu tư và mới đảm bảo thu hút được nguồn vốn từ xã hội.

 

Theo ông quy định như thế nào là phù hợp đảm bảo hài hoà lợi ích nhà đầu tư nhà Nhà nước?

Trả lời:

Theo tôi, nguyên tắc áp dụng bảo lãnh doanh thu tối thiểu theo hướng tang lên tới 80% như đề xuất của các nhà đầu tư đang được đề cập trong Dự thảo Luật là hài hòa, cơ chế chia sẻ rủi ro doanh thu là khá phù hợp, vừa cân bằng rủi ro, vừa đảm bảo sự yên tâm cho nhà đầu tư, ngân hàng tài trợ vốn.

Mục tiêu cuối cùng của việc ban hành luật là phải đi vào được thực tế, đảm bảo quyền lợi hài hòa của nhà đầu tư và lợi ích cộng đồng và xã hội.

Nếu con số bảo lãnh của nhà nước chưa phù hợp khi thi hành luật, việc tổng kết, sửa đổi và bổ sung cũng cần được đặt ra.

 

Dự án BT được cởi trói

Thủ tướng hối thúc Bộ Tài chính hoàn thiện dự thảo nghị định về đầu tư BT trong tháng 4, theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bảo đảm mọi loại hình doanh nghiệp đều có thể tham gia và không hồi tố các dự án được phê duyệt trước tháng 1/2018.

Đây là chỉ đạo của Thủ tướng tại cuộc họp Thường trực Chính phủ vừa qua, liên quan đến 2 dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT và Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quy hoạch.

Thông thoáng nhưng phải chống thất thoát

Trước tình trạng, hàng loạt dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng) thời gian qua đình trệ vì thiếu quy định rõ ràng, doanh nghiệp ách tắc trong triển khai dự án BT. Việc Thủ tướng Chính phủ đốc thúc hoàn thiện hai nghị định trên hướng tới mục tiêu khơi thông trong dòng chảy kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng.

Đặc biệt đối với dự thảo nghị định về BT, thời gian qua dư luận khá bức xúc và lo ngại việc thất thoát tài sản công. Kết quả kiểm toán đối với 35 dự án BT thời gian qua của Kiểm toán Nhà nước đã kiến nghị xử lý tài chính 7.453 tỷ đồng. Trong đó, đáng chú ý, chỉ riêng 5 dự án được kiểm toán trong năm qua đã có con số kiến nghị đã lên tới gần 3.000 tỷ đồng, chiếm tới 40% tổng số kiến nghị từ trước tới nay.

Thực tế đã chứng minh, những vấn đề như hình thức thanh toán đất theo nguyên tắc ngang giá, không thông qua đấu giá, thực hiện thời gian qua giá đất chưa sát thị trường, gây thất thoát tài sản công. Ngày 28/3/2018, Bộ Tài chính đã gửi công văn số 3515 hướng dẫn các bộ, cơ quan ngang bộ; các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương “Tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư BT có hiệu lực thi hành”.

Tại phiên họp Quốc hội cuối năm 2018, Đại biểu Quốc hội Mai Sỹ Diến – Phó trưởng đoàn đại biểu tỉnh Thánh Hóa đã cho rằng, các dự án đầu tư theo hình thức BT đang có khoảng trống pháp lý, có thể biến tướng thành giao dịch ngầm giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước, gây thất thoát tài sản công.

Cho đến thời điểm này, trên cả nước đã có hàng trăm dự án được đầu tư theo hình BT. Hàng loạt các dự án BT đã rơi vào bế tắc. Khiến Chính phủ phải có biện pháp tháo gỡ. Một giải pháp mang tính tình thế, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 160 ngày 28/12/2018 về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư. Đây được đánh giá là việc làm cần thiết nhằm chấn chỉnh, làm minh bạch hơn, cũng như tháo gỡ nhiều vướng mắc cho các dự án đầu tư theo hình thức BT.

Đứng trên góc độ luật pháp, giới chuyên gia cho rằng, Nghị quyết 160 không chỉ mang tính tháo gỡ khó khăn, mà còn gợi mở hướng phát triển mới cho các nhà đầu tư khác. Theo Nghị quyết 160, những dự án BT được ký kết theo quy định của pháp luật trước ngày 1/1/2018 sẽ tiếp tục thanh toán theo hợp đồng, đảm bảo theo đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên cho dù “khoanh vùng” thì vẫn phải đảm bảo không thất thoát. Chính vì vậy, phát biểu chỉ đạo về việc xây dựng hai nghị định liên quan đến BT, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính tiếp thu các ý kiến đóng góp của các bộ, ngành để tiếp tục tháo gỡ, hoàn thiện dự thảo nghị định với tinh thần bảo đảm tính thực tiễn. Thủ tướng nhấn mạnh, “cần bảo đảm tính chặt chẽ về pháp lý để tránh thất thoát, lãng phí tài sản công, chống tham nhũng, tiêu cực”.

Khơi thông dòng chảy BT

Cùng với đó, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc và các thành viên Thường trực Chính phủ nhất trí tiếp tục coi BT là hình thức đầu tư hợp pháp. Tuy nhiên, sẽ có một số thay đổi cơ bản, đó là nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện dự án theo hình thức BT trước, sau đó nhà nước giải phóng mặt bằng để bán đấu giá quyền sử dụng đất lấy tiền thanh toán, kể cả lãi vay cho các nhà đầu tư. Với quy định này, Chính phủ kỳ vọng sẽ khắc phục được tình trạng chênh lệch giá đất từ hình thức giao chỉ định, không qua đấu giá như vừa qua, khiến giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn giá trị dự án BT nhiều lần.

Nhưng cũng phải mới đây, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo nghị định về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho các dự án xây dựng, chuyển giao BT (dự án đổi đất lấy hạ tầng). Lý giải việc chậm ban hành hướng dẫn, Bộ Tài chính cho biết vướng mắc lớn nhất là khó xác định cách tính giá đất, giữa giá trị công trình BT và quỹ đất được giao. Kiểm toán Nhà nước từng phát hiện tình trạng chênh lệch giá đất khiến ngân sách thất thu hàng trăm tỷ đồng.

Trong khi, Chính phủ đã yêu cầu việc xác định giá đất phải thông qua hội đồng thẩm định, đảm bảo đấu thầu hoặc đấu giá công khai, minh bạch các dự án BT. Hiện thẩm quyền cấp phép dự án BT thuộc về các địa phương, nên Bộ Tài chính cũng chưa có thống kê đầy đủ có bao nhiêu dự án đã triển khai.

Trên cơ sở ý kiến của Thường trực Chính phủ, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc giao Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ và Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng trực tiếp chỉ đạo Bộ Tài chính sớm hoàn thiện dự thảo Nghị định hướng dẫn sử dụng tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư các dự án theo hình thức hợp đồng và chuyển giao (BT), để Chính phủ sớm ban hành, nhằm khơi thông một nguồn lực cho phát triển và đóng góp cho tăng trưởng kinh tế của năm nay, nhưng đồng thời phải đảm bảo chống thất thoát tài sản nhà nước cũng như tham nhũng, tiêu cực.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh, tinh thần của Nghị định này phải theo nguyên tắc thị trường, minh bạch và các loại hình doanh nghiệp đều được phép đầu tư các dự án theo hình thức BT, đặc biệt là không hồi tố các dự án đã được phê duyệt từ trước tháng 1/2018.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW

 

 

 

Bộ Kế hoạch Đầu tư đề xuất dự án trên 1.200 tỷ mới được gọi vốn BOT

nguồn internet

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng do hợp đồng PPP thường là dài hạn với nhiều cam kết. Đồng thời, chi phí giao dịch của các dự án PPP khá cao nên cần quy định quy mô dự án tối thiểu để chọn những dự án trọng điểm đầu tư theo hình thức PPP tránh việc đầu tư dàn trải.

Trên cơ sở đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đưa ra 2 phương án để lấy ý kiến người dân và chuyên gia: Phương án 1: Áp dụng quy mô dự án tối thiểu để đầu tư theo phương thức PPP. Theo đó, chỉ thực hiện với dự án từ 1.200 tỷ trở lên, hạn mức 1.200 tỷ này căn cứ hạn mức thấp nhất của các dự án nhóm A theo phân loại tại dự thảo Luật Đầu tư công hiện tại.

Phương án 2: Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề nghị giữ nguyên như quy định hiện hành là không quy định quy mô dự án tối thiểu để áp dụng dự án PPP.

Trên cơ sở đưa ra hai phương án trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ tiếp thu ý kiến của người dân và chuyên gia để xây dựng Luật về hợp tác công tư PPP.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà chủ tịch SBLAW đã dành cho diễn đàn doanh nghiệp bài trả lời phỏng vấn về vấn đề này.

Ông có đánh giá như thế nào về 2 phương án này mà Bộ Kế hoạch Đầu tư đưa ra?

Trả lời:

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy quy định quy mô tối thiểu của dự án để thực hiện dự án theo hình thức PPP ở Canada là 100 triệu USD, Úc và Singapore là 50 triệu USD, Anh là 25 triệu USD, Nam Phi 1 triệu USD, … Tuy nhiên, cũng có một số quốc gia không quy định hạn mức làm PPP như Hàn Quốc, Nhật, Ấn Độ, Philippines.

Việc Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa 02 phương án:

Phương án 1 áp dụng quy mô dự án tổi thiểu để đầu tư theo phương thức PPP từ 1.200 tỷ đồng trở lên.

Phương án 2, giữ nguyên như quy định hiện hành là không quy định quy mô dự án tối thiểu để áp dụng dự án PPP.

Cũng là căn cứ vào tình hình thực tế đó là chi phí giao dịch của các dự án PPP cũng khá cao, do đó nếu thực hiện PPP cho dự án nhỏ thì dẫn đến không hiệu quả. Do đó, phải quy định quy mô dự án tổi thiểu để đầu tư theo phương thức PPP từ 1.200 tỷ đồng trở lên để hấp dẫn nhà đầu tư.

Với phương án chỉ thực hiện với dự án từ 1.200 tỷ trở lên, hạn mức 1.200 tỷ này căn cứ hạn mức thấp nhất của các dự án nhóm A theo phân loại tại dự thảo Luật Đầu tư công hiện tại. Ông đánh giá như thế nào về phương án này, liệu mức này có quá cao, có thu hút được nhà đầu tư?

Trả lời:

Lý do Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra phương án này là do hạn mức 1.200 tỷ đồng là căn cứ hạn mức thấp nhất của các dự án nhóm A theo phân loại tại dự thảo Luật Đầu tư công hiện tại. Cũng theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thực tế cho thấy đa số các dự án BOT giao thông và dự án BOT điện trong thời gian qua đều có tổng mức đầu tư từ 1.200 tỷ đồng trở lên. Một số dự án trong lĩnh vực y tế đang được nghiên cứu để triển khai theo hình thức PPP như xây dựng bệnh viện đa khoa, bệnh viện sản nhi cũng có tổng mức đầu tư từ 1.200 tỷ đồng.

Thực tế quy định quy mô dự án nào mới được gọi vốn BOT, BT là cần thiết. Tuy nhiên theo tôi, cơ quan có thẩm quyền cần phải quy định chặt chẽ hơn về nguồn vốn hiện có doanh nghiệp đầu tư BT, BOT để tránh việc “mỡ nó rán nó”.

Nhưng nhiều người lo ngại, với quy định như vậy sẽ hạn chế khả năng tham gia đầu tư vào lĩnh vực này, bởi trên thực tế, chúng ta không có quá nhiều doanh nghiệp tiềm lực để có thể tham gia vào lĩnh vực này, thưa ông?

Trả lời:

Thực tế cho thấy đa số các dự án BOT giao thông và dự án BOT điện trong thời gian qua đều có tổng mức đầu tư từ 1.200 tỷ đồng trở lên. Một số dự án trong lĩnh vực y tế đang được nghiên cứu để triển khai theo hình thức PPP như xây dựng bệnh viện đa khoa, bệnh viện sản nhi cũng có tổng mức đầu tư từ 1.200 tỷ đồng.

Trong lĩnh vực xử lý nước thải, rác thải, dự án sẽ có tính khả thi về mặt tài chính và hấp dẫn nhà đầu tư hơn khi có quy mô đủ lớn, xử lý tập trung (do có thể tận dụng sản phẩm sau xử lý rác – như điện, phân composite, vật liệu xây dựng, … để tăng nguồn thu cho nhà đầu tư).

Từ năm 2016 đến nay, gần như không có dự án BOT, một hình thức của PPP đường bộ mới nào được triển khai. Có vẻ như việc thu hút đầu tư theo hình thức PPP vào lĩnh vực giao thông đang bị chững lại, thưa ông?

Trả lời:

Trên thực tế, hình thức BOT đối với Việt Nam còn khá mới, các quy định, khung pháp lý còn chưa hoàn thiện. Trong bối cảnh hạn hẹp về nguồn ngân sách nhà nước, nhu cầu đầu tư phát triển, chủ trương huy động nguồn lực xã hội để phát triển kết cấu hạ tầng giao thông vận tải theo hình thức PPP nói chung và BOT nói riêng đã được khẳng định là đúng đắn và vẫn sẽ phải triển khai mạnh hơn trong thời gian tới.

Theo ông, dự thảo Luật PPP lần này nên được sửa đổi theo hướng nào để có thể khắc phục được những bất cập trên?

Trả lời:

Với nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng ngày càng tăng, trong bối cảnh nguồn ngân sách nhà nước chỉ đáp ứng khoảng 50% tổng nhu cầu, việc huy động nguồn vốn dồi dào từ khu vực tư nhân là rất cần thiết. Do đó, như tôi đã trình bày ở trên, việc quy định quy mô dự án nào mới được gọi vốn BOT, BT là cần thiết. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền cần phải quy định chặt chẽ hơn về nguồn vốn hiện có doanh nghiệp đầu tư BT, BOT. Quy định này sẽ góp phần thu hút đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, hiện đại; khắc phục những khó khăn trong việc huy động nguồn vốn trong dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, nhất là tháo gỡ khó khăn trong việc sử dụng nguồn vốn nhà nước và nguồn vốn tín dụng tham gia thực hiện dự án đầu tư theo hình thức này.

Ông có cho rằng, các bất cập sẽ được khắc phục khi Luật PPP ra đời và áp dụng vào thực tế?

Trả lời:

Luật PPP ra đời sẽ tạo khung pháp lý dể khắc phục được các bất cập về chủ trương đầu tư, chính sách phí, lựa chọn nhà đầu tư, …đồng thời mang lại sự an tâm cho các nhà đầu tư khi bỏ vốn vào các dự án.

Tuy nhiên, để Luật có thể đi vào thực tiễn một cách hiệu quả thì cần phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền và công khai thông tin một cách hiệu quả hơn nữa, theo đó, mới có được sự đồng thuận hơn về một chủ trương lớn của Đảng, đồng thời cũng là giải pháp tất yếu trong điều kiện nguồn lực khó khăn như hiện nay.

 

Trả lời báo: Việc thực hiện những dự án BT

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SBLaw đã có cuộc trao đổi với phóng viên của Báo Diễn đàn Doanh Nghiệp về vấn đề thực hiện dự án BT. Dưới đây là nội dung chi tiết:

Phóng viên: Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng vừa chỉ đạo các cơ quan liên quan hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án BT.

Trước đó, Thủ tướng chỉ đạo các Bộ, ngành, UBND các địa phương (cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án BT) và nhà đầu tư các dự án BT chịu trách nhiệm rà soát lại các Hợp đồng dự án, tự chịu trách nhiệm trước pháp luật đối với các sai phạm (nếu có); không được chấp nhận sai trái, vi phạm pháp luật; không làm thất thoát tài sản công, không để xảy ra tham nhũng, lợi ích nhóm.

Vậy việc rà soát lại các hợp đồng dự án theo chỉ đạo trên sẽ đưa vào Nghị định ra sao và nếu phát hiện sai phạm thì có thể gọi là hồi tố các dự án sai phạm hay không, thưa ông?

Trả lời: Ban soạn thảo sẽ tiến hành đưa những nội dung cần rà soát như tên dự án, thời gian ký kết, chủ đầu tư, đối tượng được thanh toán cho hợp đồng BT, dự án được thực hiện theo hình thức chỉ định thầu hay đấu thầu công khai và đặc biệt là nội dung, xem xét việc tại thời điểm ký kết hợp đồng BT, các bên có tuân thủ các quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết, có dấu hiệu sai phạm và nâng khống giá trị của những hợp đồng hay không?

Phóng viên: Dự thảo Nghị định cũng cần xác định thời gian để tiến hành rà soát, cơ quan phối hợp để tiến hành rà soát và đặc biệt quan trọng là nếu phát hiện ra sai phạm, phương án xử lý những dự án này thế nào?

Trả lời: Theo quan điểm của tôi, việc này không phải là hồi tố đối với các dự án mà là hoạt động kiểm tra, rà soát lại các dự án đã thực hiện nhằm phát hiện ra các sai phạm, có biện pháp xử lý và khắc phục.

Quan trọng hơn nữa, kết quả rà soát để chỉ ra những bất cập, thiếu sót của pháp luật về BT, nhằm tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động này.

Xử lý những sai phạm cũng là góp phần thu hồi tài sản công, có tính răn đe cho những dự án và chủ đầu tư về sau, khi tiến hành hoạt động BT, không nên có lợi ích nhóm, cấu kết với chính quyền để có sai phạm.

 Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng cần rút kinh nghiệm để tránh thất thoát tài sản công.

Phóng viên: Nếu rà soát lại các dự án thì có thể rào soát lại toàn bộ các dự án liên quan đến việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư từ trước đến nay hay phải có giới hạn thời gian, quy mô dự án?

Trả lời: Theo quan điểm của tôi, việc tiến hành rà soát nên tiến hành ở tất cả các dự án, tránh tình trạng các chủ đầu tư thấy không công bằng khi có dự án của ông A bị rà soát, dự án ông B không bị, có thể dẫn tới tiêu cực trong việc đưa dự án của một số chủ đầu tư không phải tiến hành rà soát.

Tuy nhiên, việc tiến hành cần có lộ trình, nên tập trung vào các dự án nổi cộm, có dấu hiệu sai phạm trước và sau đó đến các dự án khác.

Việc tiến hành rà soát cũng nên có quy định thời gian cụ thể, tránh kéo dài, gây ảnh hưởng tới hoạt động bình thường của chủ đầu tư. 

Phóng viên: Thủ tướng yêu cầu đối với trường hợp phát hiện có vi phạm nhưng chưa gây thất thoát tài sản nhà nước thì phải thực hiện điều chỉnh lại hợp đồng BT; Nếu phát hiện vi phạm thì phải tự hủy hợp đồng dự án, thu hồi ngay tài sản nhà nước, đồng thời xử lý nghiêm các tập thể, cá nhân sai phạm theo đúng quy định của pháp luật. Vấn đề ranh giới giữa chưa gây thất thoát tài sản nhà nước và đã gây thất thoát tài sản nhà nước cũng cần phải làm rõ. Bởi các tài sản công để thanh toán thường là đất, mà đất thì vẫn còn đó và hoàn toàn có thể thu hồi. Ông có quan điểm thế nào về vấn đề này?

Trả lời: Đây là một vấn đề tương đối khó, khái niệm chưa gây thất thoát và gây thất thoát, như chị nói, cần phải được định nghĩa rõ trong dự thảo Nghị định, làm rõ nội hàm này sẽ giúp các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định một cách chính xác khi kết thúc việc thanh tra.

Đối với các chủ đầu tư có sai phạm, việc kết luận sẽ kéo theo những hệ quả rất nghiêm trọng, đặc biệt là việc huỷ hợp đồng, thu hồi đất, vậy việc chủ đầu tư đã bỏ tiền ra để đầu tư dự án sẽ xử lý thế nào? Nhà nước có bồi hoàn không?

Tôi nghĩ, ngoài chế tài thu hồi dự án, ban soạn thảo nên mở một hướng nữa là với những dự án sai phạm nhỏ, cần tiến hành điều chỉnh hợp đồng theo hướng chủ đầu tư sẽ nhận được phần đất ít hơn so với hơp đồng đã ký.

Phóng viên: Để minh bạch việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án BT cần đưa ra giải pháp nào, thưa ông?

Trả lời: Hiện nay, khung pháp lý cho hoạt động PPP nói chung và BT nói riêng là rất thiếu và chưa hoàn thiện, vì vậy, trong thời gian tới, chính phủ và quốc hội tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý trong đó đặt yếu tố minh bạch, công khai, có sự giám sát của người dân, của cơ quan có thẩm quyền là một vấn đề mấu chốt.

Cần tổ chức việc đấu thầu công khai các dự án BT và cần xử lý nghiêm lợi ích nhóm, quân xanh quân đỏ trong đấu thầu.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn ông!a

Hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho hoạt động PPP

Vụ cướp 2,2 tỷ đồng trong két sắt tại trạm thu phí cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây của Tổng công ty Đầu tư phát triển đường cao tốc Việt Nam (VEC) khi giao ca để lại nhiều dấu hỏi về số thu phí thực tế mỗi ngày tại cao tốc này là bao nhiêu, liệu có chênh lệch số thu thực tế so với báo cáo của VEC? Dù đại diện chủ đầu tư là VEC khẳng định việc tổ chức thu phí, giám sát, hậu kiểm và giám sát hậu kiểm được thực hiện đúng quy định, có giám sát của TCĐB, Bộ GTVT.

Việc sử dụng phần mềm gian lận tại trạm thu phí tuyến cao tốc TP HCM – Trung Lương kéo dài từ 2015 nhưng đến nay, cơ quan điều tra mới có thể phát hiện, xử lý. Hàng loạt lãnh đạo Công ty Yên Khánh bị bắt vì hành vi thuê chuyên gia về công nghệ thiết kế phần mềm song song nhằm ăn gian doanh số thu phí sử dụng đường cao tốc TP HCM – Trung Lương.

Liên quan đến những vấn đề xảy ra tại trạm thu phí cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây trong thời gian qua, về vấn đề này Diễn đàn Doanh nghiệp có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.

Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về việc trạm thu phí TP HCM – Long Thành – Giầu Dây thu phí cao hơn so với mức phí trong thông tư 35 của bộ GTVT thời gian qua?

Thông tư 35 của Bộ GTVT là văn bản quy phạm pháp luật, quy định mức phí tối đa mà mỗi trạm thu phí được áp dụng trên phạm vi toàn quốc, trạm thu phí chỉ có thể áp dụng mức phí thấp hơn chứ không được cao hơn, tuy nhiên, khi đối chiếu giữa mức phí của trạm này và của thông tư 35 thì tôi thấy cao hơn khá nhiều, điều này đang gây những bức xúc trong dư luận và gây thiệt hại cho những chủ phương tiện khi lưu thông qua trạm thu phí này.

Trong thời gian tới, rất cần thiết Bộ giao thông cần có buổi làm việc với chủ đầu tư để yêu cầu giảm phí xuống để phù hợp với mức phí quy định trong Thông tư 35, đảm bảo tính hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật được thực hiện trên thực tế.

Vậy ông bình luận như thế nào về con số cũng như lý do chủ đầu tư BOT TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đưa ra để giải thích cho con số 2,2 tỷ đồng trong két sắt tại trạm thu phí này?

Khi xảy ra sự việc bị cướp, có những phát ngôn từ những người có trách nhiệm của VEC và chủ đầu tư giải thích về số tiền 2,2 tỷ đồng trong két sắt, tuy nhiên, các giải thích này lại không thống nhất và gây ra những hoài ghi trong dư luận về số tiền chính xác mà đơn vị này thu được hàng ngày.

Dư luận đặt ra dấu hỏi là có sự gian dối hay không về mức thu phí ở trạm thu phí này? Sự nghi ngờ là hoàn toàn có thể hiểu được từ phía dự luận khi liên tiếp xảy ra những gian dối về phần mềm ở một số trạm thu phí khác.

Vì vậy, theo quan điểm của tôi, chủ đầu tư bên cạnh việc giải thích về số tiền nêu trên thì cần mời cơ quan chức năng với sự tham gia của các cơ quan truyền thông báo chí để kiểm chứng cho những tuyên bố của mình và sau đó, có thông báo cụ thể, có sự xác nhận của bên thứ 3 để làm dự luận không có sự nghi hoặc và giữ uy tín cho cơ quan quản lý và phía chủ đầu tư.

Từ những vụ việc trên, ông đánh giá như thế nào công tác quản lý của các trạm BOT do VEC quản lý nói riêng và trên toàn quốc nói chung?

Thật ra chủ trương đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nói chung và giao thông nói riêng theo hình thức BOT là đúng đắn, cần thiết, phù hợp Nghị quyết số 13-NQ/TW ngày 16/1/2012 của Ban Chấp hành Trung ương (khóa XI). Nhưng công bằng mà nói không riêng gì các trạm thu phí BOT của VEC còn nhiều bất cập, mà hình thức BOT nói chung vẫn đang tồn tại rất nhiều cập.

Thứ nhất: một số trạm BOT đặt vị trí chưa hợp lý, mức phí chưa phù hợp, công tác lựa chọn nhà đầu tư chưa tốt… Đặc biệt, người dân ở khu vực quanh trạm thu phí chưa được xem xét một mức phí phù hợp.

Thứ hai: Hầu hết dự án đều áp dụng hình thức chỉ định thầu. Mặc dù quy định của pháp luật cho phép và việc chỉ định thầu cơ bản tuân thủ đúng pháp luật nhưng việc chỉ định thầu đã hạn chế tính cạnh tranh của dự án.

Việc công bố danh mục kêu gọi đầu tư, đăng thông tin kết quả lựa chọn nhà đầu tư chưa chặt chẽ; Nhà nước chưa có giải pháp quản lý hiệu quả về doanh thu thu phí dịch vụ sử dụng đường bộ, dẫn tới dư luận còn nghi ngờ về tính minh bạch trong việc quản lý doanh thu…

Thứ ba: khi một dự án được lập ra, các cơ quan chức năng phải thực hiện khảo sát không chỉ về kỹ thuật mà còn về kinh tế, môi trường và xã hội. Trong đó, khảo sát về xã hội là rất quan trọng nhưng Việt Nam làm khảo sát này rất qua loa và sai đối tượng.

Thứ tư: Tình trạng các chủ đầu tư “thu nhiều” nhưng khai ít tại các dự án BOT đã khiến nhà nước chịu thất thoát và người dân chịu thêm nhiều năm thu phí.

Trong bối cảnh nảy, việc triển khai đồng loạt thu phí tự động được kỳ vọng sẽ giải quyết được tình trạng gian lận trong thu phí BOT, ông nghĩ sao?

Nhưng, nhiều quan điểm lại khẳng định, thu phí tự động nếu như không cẩn thận nó lại là công cụ hợp thức hóa cho sai trái, khi đó vấn đề có khi còn nghiêm trọng hơn. Luật sư nghĩ sao về điều này, theo ông, đâu là bài toán giải quyết hết những bất cập tại các dự án BOT ở thời điểm hiện tai?

Trong lúc chờ Luật cho PPP ra đời, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 83/NQ-CP triển khai thực hiện Nghị quyết số 437/NQ-UBTVQH14 ngày 21/10/2017 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về một số nhiệm vụ và giải pháp tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chính sách pháp luật về đầu tư và khai thác các công trình giao thông theo hình thức hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT). Đây cũng được xem là một trong những giải pháp gỡ rối cho các dự án BOT ở thời điểm hiện tại.

Tiếp theo đó, tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra quá trình thu phí tại các trạm BOT. Phải để mọi thứ đúng ở thực trạng là thực thu, thực chi. Phải có giải pháp công cụ để thực hiện chứ không chỉ là hô khẩu hiệu chung chung. Kể cả giải pháp thu phí tự động cũng vô nghĩa nếu như không quản được thực chất.

khi triển khai dự án cần lấy ý kiến đầy đủ của người dân và phải công khai, minh bạch dự án từ đầu để người dân hiểu. Ngoài ra, phải tiếp tục có sự vào cuộc của Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính phủ để xác định được giá trị thực của nhà đầu tư bỏ ra làm dự án như thời gian vừa qua. Đặc biệt, nên đầu tư BOT trên các tuyến đường đôi để người dân có sự lựa chọn. “Như dự án đèo Cả, người dân có thể chọn qua hầm hoặc đi trên hầm. Nếu đi trên hầm mất 60 phút và không mất tiền, còn nếu qua hầm phải mất phí. làm như vậy sẽ được xã hội đồng thuận ngay

Thấy gì từ những dự án BOT sai phạm?

Thực hiện mệnh lệnh của Bộ trưởng Bộ Công an về việc mở cao điểm tấn công, trấn áp tội phạm, bảo đảm an ninh, trật tự, bảo vệ Tết Nguyên đán Kỷ Hợi 2019, Cục Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu (C03) đã xác lập chuyên án đấu tranh với hành vi mua bán, sử dụng phần mềm trái pháp luật của Công ty CP Tập đoàn Yên Khánh chi nhánh Long An của Vũ Thị Hoan nhằm che giấu doanh số thu phí, trốn thuế xảy ra tại các trạm thu phí trên tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương.

Thời gian gần đây, câu chuyện liên quan đến BOT vẫn chưa hạ nhiệt. Xung quanh vấn đề này, Diễn đàn Doanh nghiệp có cuộc trò chuyện với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.

Thưa ông, vụ việc hàng loạt lãnh đạo Công ty CP Tập đoàn Yên Khánh chi nhánh Long An, đơn vị quản lý đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương bị bắt vì hành vi che giấu doanh số thu phí, trốn thuế khiến dư luận không thể không đặt câu hỏi nguyên nhân nào dẫn tới thực trạng nêu trên?

Trả lời:

Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự việc như trên, bao gồm nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan.

Về nguyên nhân chủ quan, đầu tiên phải kể đến là thái độ coi thường pháp luật cũng như động cơ tư lợi cá nhân của các đối tượng.

Mặt khác, về nguyên nhân khách quan, quy trình triển khai dự án đầu tư theo hình thức BOT (Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao) tạo cơ hội cho các cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm pháp luật trong giai đoạn kinh doanh công trình.

Theo quy định hiện hành, BOT được hiểu là hình thức đầu tư theo đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp ký kết hợp đồng đầu tư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xây dựng công trình hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án được quyền kinh doanh công trình trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hoàn toàn có khả năng xảy ra trường hợp nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân lợi dụng quyền được kinh doanh công trình để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật nhằm tư lợi.

Cũng cần phải nhấn mạnh thêm rằng quy định của pháp luật hiện hành cũng đã đáp ứng phần nào việc quản lý cũng như xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động đầu tư theo hình thức BOT, tuy nhiên, việc kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng chưa triệt để.

Nhiều dự án, chủ đầu tư dùng đủ mọi cách để gian lận, đặc biệt trong việc thu phí thực tế và con số báo cáo lên cơ quan chức năng, gây ra tình trạng số thu cao, nhưng báo cáo thấp, kéo dài thời gian thu phí nhằm hưởng lợi.

Việc che giấu doanh số thu phí, trốn thuế khiến ngân sách thất thoát, tiền nộp phí của dân chảy vào túi riêng một số người. Trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước ra sao?

Trả lời:

Dưới góc độ của cơ quan quản lý Nhà nước, trách nhiệm chủ yếu của những cơ quan này là quản lý hoạt động đầu tư của doanh nghiệp dự án, ngăn chặn, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình triển khai, vận hành và nghiệm thu dự án.

Thiết nghĩ, trước tiên cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thanh tra, kiểm tra việc thu phí toàn bộ các trạm BOT đã và đang hoạt động.

Việc thanh tra, kiểm tra nhằm xử lý nghiêm, kịp thời các tổ chức, cá nhân gian lận doanh thu để trốn thuế, nhất là những kẻ đứng đằng sau tiếp tay cho hành vi vi phạm này.

Đồng thời, việc kiểm tra, thanh tra còn làm căn cứ cho việc tính toán để giao khoán, đấu giá quyền thu phí BOT.

Theo ông, những sự cố xảy ra liên tiếp tại các dự án BOT trong thời gian qua nói lên điều gì?

Trả lời:

Những sự cố xảy ra tại các dự án BOT thời gian gần đây chủ yếu gồm 2 nhóm vấn đề chính, thái độ phản đối việc thu phí của người dân và hành vi vi phạm của các cá nhân, tổ chức có trách nhiệm triển khai, vận hành dự án đầu tư.

Xem xét dưới góc độ quy trình thực hiện dự án BOT theo quy định của pháp luật, những sự cố này phản ánh lên hoạt động kinh doanh công trình của doanh nghiệp dự án đang có vấn đề.

Vấn đề ở đây là các dự án hầu hết được chỉ định thầu, nhiều công trình chưa thật sự cấp thiết song đã được lập dự án, đầu tư ồ ạt theo phong trào.

Cơ quan chủ quản không xây dựng được một kế hoạch bài bản, trong khi lẽ ra BOT phải dành cho những dự án có tính chất liên vùng để tăng hiệu quả đầu tư.

Do cơ chế sàng lọc lỏng lẻo, đã để lọt nhiều nhà đầu tư BOT yếu kém cả về năng lực tài chính lẫn thi công.

Bên cạnh đó, việc thiếu chuẩn chung mang tính pháp quy cao, nhiều thông tin, dữ liệu về dự án không được công khai, dễ tạo kẽ hở cho sự tùy tiện, lạm dụng.

Việc triển khai thu phí của nhà đầu tư tỏ ra thiếu hợp lý và một số có những hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Có ý kiến cho rằng phải đấu thầu các dự án thực hiện theo hình thức BOT mới bảo đảm khách quan. Quan điểm ông về vấn đề này như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định hiện hành của pháp luật về đầu tư, đầu tư công, cũng như các quy định về đầu tư theo hình thức đối tác công tư nói chung hay đầu tư theo hình thức BOT nói riêng, các dự án đầu tư đểu phải tiến hành hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Cụ thể, Điều 37 Nghị định 63/2018/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối tác công tư quy định Điều 37. Lựa chọn nhà đầu tư

  1. Việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
  2. Nhà đầu tư được hưởng ưu đãi trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi có báo cáo nghiên cứu khả thi được bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt”.

Như vậy, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BOT bắt buộc phải thực hiện đấu thầu.

Vấn đề đặt ra là cần phải có sự quản lý, giám sát chặt chẽ của cơ quan hữu quan để ngăn chặn, xử lý những hành vi vi phạm pháp luật về đấu thầu trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, qua đó đảm bảo chất lượng của các dự án BOT cũng như hạn chế thất thoát ngân sách quốc gia.

Phải chăng sự thiếu minh bạch và biểu hiện của nhóm lợi ích là lý do chính khiến người dân bức xúc với các dự án BOT?

Trả lời:

Việc người dân bức xúc với các dự án BOT một phần xuất phát từ những hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật của doanh nghiệp, cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan.

Việc không công khai về quy hoạch các dự án BOT, không công khai về tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư BOT, không công khai mời thầu BOT, thay vào đó là chỉ định thầu BOT.

Đây chính là mảnh đất mầu mỡ cho các “nhóm lợi ích” tận dụng đề thực hiện dẫn đến nhiều bất cập.

Bên cạnh đó, tại Việt Nam hầu hết các trạm thu phí đều đặt tại những vị trí chặn đường đi sẵn có từ trước được làm bằng ngân sách nhà nước hoặc dự án BOT được làm ngay trên nền đường có sẵn bằng ngân sách nhà nước, tức là nhà đầu tư chỉ cải tạo mở rộng thêm hoặc gia cố mặt đường, và đặt trạm thu phí của người dân, không cho người dân có quyền lựa chọn.

Bên cạnh đó, nhiều dự án rất vô lý, người dân không sử dụng đường nhưng vẫn thu, có sự giải thích là để bù lỗ cho dự án bên cạnh.

Điều này là nguyên nhân cơ bản dẫn tới bức xúc và phản ứng dữ dội của người dân về việc đặt trạm và thu phí BOT hiện nay.

Vậy,chúng ta không đẩy mạnh việc triển khai thu phí tự động?

Trả lời:

Việc triển khai thu phí tự động là một động thái tích cực trong việc áp dụng công nghệ, kĩ thuật vào hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Tuy nhiên, việc chủ đầu tư BOT không muốn áp dụng thu phí tự động là một thực tế, vì vậy cơ quan chức năng cần cương quyết trong việc yêu cầu các chủ đầu tư phải áp dụng hình thức thu này và có lộ trình để thực hiện sớm.

Nếu áp dụng được hình thức thu này, việc giảm tiêu cực và gian lận của chủ đầu tư sẽ được hạn chế.

MẪU VĂN BẢN THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐẦU TƯ RA NƯỚC NGOÀI

mẫu hồ sơ đầu ra nước ngoài

Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa ban hành mẫu văn bản thực hiện thủ tục đầu tư ra nước ngoài kèm theo Thông tư 03/2018/TT-BKHDT ngày 17/10/2018.

Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 12 năm 2018.

Hồ sơ đầu tư ra nước ngoài bao gồm các loại giấy tờ sau:

Mẫu số 1: Bản đề nghị cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài.

(Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2018/TT-BKHĐT ngày 17/10/2018)
(Áp dụng cho tất cả hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài quy định tại Điều 55 và Điều 59 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————

BẢN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ RA NƯỚC NGOÀI

Kính gửi: Bộ Kế hoạch và Đầu tư

(Các) nhà đầu tư đăng ký đầu tư ra nước ngoài với nội dung như sau:

  1. NHÀ ĐẦU TƯ
  2. Tên và thông tin của nhà đầu tư Việt Nam thứ nhất:…
  3. Tên và thông tin về nhà đầu tư Việt Nam tiếp theo (nếu có):

[Cách ghi theo hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư này]

Đăng ký đầu tư ra nước ngoài theo hình thức: …

[nhà đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư quy định tại Điều 52 Luật Đầu tư 2014]

Ngoài ra, dự án có sự tham gia của đối tác nước ngoài (nếu có): …

[ghi tên đối tác nước ngoài trong trường hợp đầu tư theo các hình thức tại Điểm a, b, đ, Khoản 1, Điều 52 Luật Đầu tư 2014. Cách ghi: Đối với cá nhân: Ghi tên, quốc tịch, ID cá nhân hoặc tương đương, địa chỉ; Đối với pháp nhân: tên, nơi thành lập pháp nhân, số đăng ký pháp nhân hoặc tương đương, địa chỉ trụ sở; Đối với các tổ chức khác: ghi các thông tin tương tự pháp nhân]

  1. HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ RA NƯỚC NGOÀI
  2. Tên dự án: …

[Cách ghi:

– Nếu đầu tư theo hình thức tại Điểm a, Khoản 1, Điều 52 Luật Đầu tư 2014: Ghi như sau: Dự án thành lập/tham gia thành lập công ty/chi nhánh của công ty…/(các hình thức tổ chức kinh tế khác) tại (tên nước)

– Nếu đầu tư theo hình thức tại Điểm b, Khoản 1, Điều 52 Luật Đầu tư 2014: Ghi theo tên hợp đồng BCC

– Nếu đầu tư theo hình thức tại Điểm c, Khoản 1, Điều 52 Luật Đầu tư 2014: Ghi như sau: Dự án mua lại phần vốn góp/góp thêm vốn/mua cổ phần/…của (tên tổ chức kinh tế ớ nước ngoài) tại (tên nước)

– Nếu đầu tư theo hình thức tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 52 Luật Đầu tư 2014: Nhà đầu tư tự ghi tên dự án của mình]

Tên tổ chức kinh tế thành lập ở nước ngoài: …

[bắt buộc ghi rõ nếu đầu tư theo hình thức tại Điểm a và c, Khoản 1, Điều 52 Luật Đầu tư 2014]

Tên giao dịch (nếu có): …

  1. Địa chỉ trụ sở: …

Địa điểm thực hiện hoạt động đầu tư: …

[ghi địa chỉ ở nước ngoài, tên địa phương, nước vùng lãnh thổ. Địa chỉ được ghi kèm bằng tiếng Anh (nếu có)]

  1. Mục tiêu hoạt động: …

[ghi cụ thể các hoạt động sản xuất hoặc dịch vụ thực hiện]

Quy mô dự án (nếu có): …

[công suất, diện tích, khả năng cung ứng dịch vụ, khối lượng thương mại, doanh thu dự kiến…]

  1. Vốn đầu tư ra nước ngoài:

4.1. Tổng vốn đầu tư của dự án tại nước ngoài là … (bằng số và bằng chữ) đồng ngoại tệ dùng để đầu tư.

Vốn đầu tư ra nước ngoài của (các) nhà đầu tư Việt Nam là …(bằng số và bằng chữ) đồng ngoại tệ dùng để đầu tư, tương đương …(bằng số và bằng chữ) đồng Việt Nam, tương đương …(bằng số và bằng chữ) đô la Mỹ.

4.2. Hình thức vốn góp:

Hình thức vốn Tên nhà đầu tư VN 1

(ngoại tệ)

Tên nhà đầu tư VN2

(ngoại tệ)

Tổng số (ngoại tệ) Tỉ giá Tương đương Đồng VN (VNĐ)
1. Tiền mặt (1) (2) (3)=(1)+(2)+…. (4) (5)=(3) x (4)
2. Máy móc, thiết bị, hàng hóa
3. Tài sản khác

[ghi rõ]

Tổng cộng (1+2+3)

4.3. Nguồn vốn góp:

[Từng nhà đầu tư Việt Nam giải trình về nguồn vốn đầu tư ra nước ngoài như sau]

(Tên nhà đầu tư) sử dụng nguồn vốn như sau:

– Vốn chủ sở hữu: …

– Vốn vay: …

Dự kiến nguồn vay: Vay của tổ chức tín dụng (trong và ngoài nước)…, giá trị, thời hạn, lãi suất.

[đối với dự án sử dụng vốn nhà nước để đầu tư ra nước ngoài: Nếu sự phù hợp với quy định về quản lý và sử dụng vốn nhà nước.

(Tên nhà đầu tư) cam kết về tính hợp pháp của nguồn vốn đầu tư ra nước ngoài và cam kết tự chịu trách nhiệm về hiệu quả của dự án.

4.4. Nhu cầu sử dụng vốn:

Vốn đầu tư Đồng ngoại tệ dùng để đầu tư Tương đương Đồng Việt Nam
– Vốn cố định
Trong đó (ghi các hạng mục dự kiến sử dụng vốn thực tế của dự án):
(Ví dụ) Xây dựng công trình nhà xưởng, kho bãi
(Ví dụ) Máy móc, thiết bị
(Ví dụ) Trang thiết bị văn phòng
(Ví dụ) Các tài sản cố định khác
+ …
– Vốn lưu động
Tổng cộng

4.5. Tiến độ chuyển vốn đầu tư ra nước ngoài dự kiến kể từ ngày hoàn thành đăng ký giao dịch ngoại hối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam:

[Từng nhà đầu tư Việt Nam dự kiến thời gian chuyển vốn ra nước ngoài]

  1. Tiến độ thực hiện hoạt động đầu tư dự kiến kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài:

– Hoàn thành thủ tục đầu tư tại nước ngoài: Tháng thứ …

– Đi vào hoạt động: Tháng thứ …

  1. Kiến nghị của nhà đầu tư (nếu có): …

III. NHÀ ĐẦU TƯ CAM KẾT

  1. Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, tính trung thực của nội dung hồ sơ và hiệu quả đầu tư của dự án;
  2. Chịu trách nhiệm về thẩm quyền, hình thức, giá trị pháp lý của quyết định đầu tư ra nước ngoài nộp trong hồ sơ;
  3. Chấp hành các quy định của pháp luật Việt Nam, quy định của Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài và quy định pháp luật của …(tên quốc gia, vùng lãnh thổ tiếp nhận đầu tư).
  4. HỒ SƠ KÈM THEO

Các văn bản (theo quy định tại Điều 55 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 và Điều 9 Nghị định số 83/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định về đầu tư ra nước ngoài đối với trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương của Quốc hội. Thủ tướng Chính phủ; hoặc Điều 59 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 và Điều 14 Nghị định số 83/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định về đầu tư ra nước ngoài đối với các trường hợp còn lại);

– ………………………

– ………………………

Làm tại …. ngày … tháng … năm …
Tên nhà đầu tư
Từng nhà đầu tư ký, ghi rõ họ tên, chức danh và đóng dấu (nếu có)

Mẫu số 2: Văn bản cam kết thu xếp ngoại tệ của tổ chức tín dụng.

 (Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2018/TT-BKHĐT ngày 17/10/2018)
(Văn bản cam kết tự thu xếp ngoại tệ theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————

VĂN BẢN CAM KẾT THU XẾP NGOẠI TỆ CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Theo đề nghị của nhà đầu tư … (ghi rõ tên nhà đầu tư) tại văn bản số… ngày… tháng… năm…, tổ chức tín dụng … (ghi rõ tên tổ chức tín dụng được phép) cam kết bán cho nhà đầu tư (trường hợp bán ngoại tệ) và/hoặc cam kết cho nhà đầu tư … (ghi rõ tên nhà đầu tư) vay (trường hợp cho vay ngoại tệ) số lượng ngoại tệ… (ghi rõ bằng số và bằng chữ) đô la Mỹ (hoặc ngoại tệ khác) để thực hiện dự án …(ghi rõ tên dự án, tên tổ chức kinh tế ở nước ngoài) tại … (ghi tên quốc gia, vùng lãnh thổ tiếp nhận đầu tư) trong trường hợp nhà đầu tư … (ghi rõ tên nhà đầu tư) đáp ứng các điều kiện mua hoặc vay ngoại tệ theo quy định của pháp luật.

Làm tại …., ngày … tháng … năm …
Đại diện có thẩm quyền của tổ chức tín dụng được phép
(ghi rõ họ tên và chức danh, ký, đóng dấu,)

 

 

Mẫu số 3: Công văn xin xác nhận thuế.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—————

 

………………, ngày …… tháng …… năm ……

 

Kính gửi:        CHI CỤC THUẾ QUẬN/HUYỆN…………….

Về việc:           Xin xác nhận về tình trạng nộp thuế của cá nhân 

Tôi,

Họ tên:…………………………………………………………

Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu:……………………………. do …………………………………. cấp ngày………………………..

Hộ khẩu thường trú:………………………………………………………………………………..

Chỗ ở hiện tại:………………………………………………………………………………………

Mã số thuế:…………………………………………………………………………………………

Hiện tại, tôi đang có kế hoạch thực hiện dự án đầu tư kinh doanh tại…………………………. Theo quy định của pháp luật về đầu tư, tôi cần nộp hồ sơ đăng ký cho dự án đầu tư tới cơ quan cấp phép trước khi tiến hành đầu tư. Theo quy định và hướng dẫn tại: khoản 5 Điều 58 Luật Đầu tư năm 2014, trong hồ sơ đăng ký đầu tư, tôi cần phải cung cấp văn bản của cơ quan thuế xác nhận việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

Do đó, bằng văn bản này, tôi kính đề nghị Quý Cơ quan cung cấp văn bản xác nhận về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của tôi.

Kính mong nhận được sự hợp tác và giúp đỡ từ Quý Cơ quan.

Xin chân thành cảm ơn,

Trân trọng.

                                                                                                              NGƯỜI ĐỀ NGHỊ

 

Mẫu số 4: Thông báo về việc xác nhận việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của Công ty/cá nhân:

(Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2018/TT-BKHĐT ngày 17/10/2018)
(Văn bản của cơ quan thuế xác nhận việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13)

 

TÊN CƠ QUAN THUẾ
——-
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
Số: …………. Địa danh, ngày  tháng  năm 

 

THÔNG BÁO

V/v xác nhận việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của Công ty/Cá nhân …

Căn cứ đề nghị của Công ty/Cá nhân … tại văn bản số … ngày … tháng … năm …;

Căn cứ số liệu về nghĩa vụ thuế của Công ty/Cá nhân … do … (ghi tên cơ quan thuế) theo dõi, quản lý;

… (ghi tên cơ quan thuế) xác nhận Công ty/Cá nhân … đã hoàn thành nghĩa vụ thuế (không còn nợ đọng thuế quá hạn) theo kê khai đến ngày… tháng… năm …

… (ghi tên cơ quan thuế) thông báo để Công ty/Cá nhân … được biết./.

 


Nơi nhận:
– Như trên;
– Lưu…
LÃNH ĐẠO CÓ THẨM QUYỀN CỦA CƠ QUAN THUẾ
(ghi rõ họ tên và chức danh, ký, đóng dấu)

 

 

 

 

 

Mẫu số 5: Giấy ủy quyền.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

 

 

GIẤY UỶ QUYỀN

Hôm nay, ngày … tháng … năm 2018, tại Hà Nội, Việt Nam,

Chúng tôi, những người có thông tin sau đây,

  1. Nhà đầu tư thứ 1
  2. Nhà đầu tư thứ 2

Bằng văn bản này uỷ quyền cho :

Họ tên: ………………………………..…………………………………………………………….

CMND số: ………………………………………………………………………………………………………

Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: ………………………………………………………………………………………………………

Chỗ ở hiện nay: ………………………………………………………………………………………………………

Với nội dung ủy quyền như sau:

  • Soạn thảo các giấy tờ, tài liệu liên quan đến việc đề nghị cấp Giấy Chứng nhận Đăng ký Đầu tư ra nước ngoài cho dự án thành lập Công ty tại Singapore cho những người ủy quyền có tên nêu trên;
  • Nộp các hồ sơ cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Theo dõi quá trình thẩm định các hồ sơ.
  • Sửa đổi, bổ sung, giải trình các hồ sơ theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
  • Nhận Giấy Chứng nhận Đăng ký Đầu tư ra nước ngoài từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thời hạn uỷ quyền: Giấy ủy quyền này có hiệu lực kể từ ngày ký và sẽ tự động chấm dứt hiệu lực khi các công việc nêu trên đã được hoàn thành hoặc hai bên có thỏa thuận chấm dứt.

Giấy ủy quyền này được lập thành 12 bản gốc có giá trị pháp lý ngang nhau. Mỗi bên giữ 01 bản gốc để theo dõi và thực hiện. 02 bản gốc được gửi cho các bên liên quan khi Bên nhận ủy quyền thực hiện phạm vi ủy quyền.

BÊN ỦY QUYỀN

 

BÊN NHẬN ỦY QUYỀN

 

Thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Câu hỏi: Tôi kí hợp đồng mua căn hộ trong tòa nhà đang được xây dựng vào năm 2017, theo hợp đồng mua nhà thì ngày 22/08/2018 bên bán sẽ giao nhà cho tôi. Nếu trường hợp đến ngày giao nhà tôi vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vậy cho tôi hỏi tôi có phải thanh toán 100% giá trị hợp đồng vào ngày bàn giao nhà hay không?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB Law cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi. Liên quan đến thắc măc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

“…

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”

Như vật, theo thông tin bạn cung cấp, vì bạn vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên bạn không phải thanh toán quá 95% giá trị hợp đồng. Khi bạn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp những giấy tờ này thì bạn mới phải thanh toán giá trị còn lại của hợp đồng cho bên bán.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Câu hỏi: Tôi đang chuẩn bị kí kết hợp đồng mua một căn hộ trong một tòa nhà đang được xây dựng (mua bán tài sản hình thành trong tương lai), theo tìm hiểu tôi được biết là chủ đầu tư phải kí hợp đồng bảo lãnh tài chính với một ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh. Vậy khi kí kết hợp đồng, tôi có thể yêu cầu chủ đầu tư gửi hợp đồng bảo lãnh hay không? Trong trường hợp, chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ đã cam kết thì ai sẽ là người trả lại số tiền đã ứng trước của tôi?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 như sau:

“2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.”

Như vậy, chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Trong trường hợp chủ đầu tư không gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính thì bạn được quyền yêu cầu bên kia gửi bản sao hợp đồng cho bạn.

Về vấn đề hoàn tiền ứng trước khi chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ đã cam kết. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 56 Luật kinh doanh Bất động sản 2014:

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.”

Căn cứ quy định này, nếu bạn có yêu cầu hoàn tiền thì bên bão lãnh, tức ngân hành thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư sẽ là người có trách nhiệm hoàn số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bạn. Chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà

Câu hỏi: Tháng 7/2018 tôi kí hợp đồng thuê nhà mặt đường X để kinh doanh thời trang. Trong hợp đồng có nêu rõ bên cho thuê có nghĩa vụ bảo hành, bảo trì nhà khi nhà xuống cấp để bảo đảm an toàn cho bên thuê. Tuy nhiên, thuê nhà được ba tháng thìnhà có hiện tượng nứt nẻ, xuống cấp , gây ảnh hưởng trực tiếp hoạt động kinh doanh của tôi. Tôi có yêu cầu bên cho thuê sửa nhưng họ không sửa, bây giờ tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà để đi thuê chỗ khác có được không?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB Law cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo Khoản 2 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về việc đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng như sau:

“2. Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

  1. a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
  2. b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
  3. c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, theo những thông tin bạn cung cấp thì bên cho thuê không sửa chữa nhà khi nhà xuống cấp và ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của bạn, do đó theo quy định trên, bạn được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều này:

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.

Bạn được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu như hai bên không có thỏa thuận gì khác.

Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

Câu hỏi: Tôi vừa mua một căn chung cư của doanh nghiệp X được 3 tháng. Sau 3 tháng ở, tường nhà bắt đầu bị nứt và đường ống nước thì bị vỡ. Do chủ quan, dù trong hợp đồng không ghi nghĩa vụ bảo hành của bên A tôi cũng cho qua vì nghĩ nhà  mới sẽ không có vấn đề gì. Vậy quý công ty cho tôi hỏi, nhà của tôi có được bảo hành không và thời hạn bảo hành là bao lâu?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB Law cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 85 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

“3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.”

Căn cứ quy định này và Điều 20 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: “Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.” thì với những thông tin mà bạn cung cấp, căn hộ của bạn thuộc diện được bảo hành và bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà cho bạn.

Về thời hạn bảo hành nhà ở, theo quy định tại Khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở 2014 như sau:

“2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

  1. a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;
  2. b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

Căn cứ quy định trên, nhà của bạn là nhà chung cư nên thời hạn bảo hành tối thiểu sẽ là 60 tháng.